Ein Mietspiegel informiert über das Mietpreisniveau in der jeweiligen Gemeinde/Stadt und ist wichtiger Referenzpunkt zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die mit Einführung der Mietpreisbremse für Neu- und Wiedervermietung 2015 erheblich an Bedeutung gewonnen hat. Seither ist er unerlässliches Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen und schafft im Falle von Unstimmigkeiten einen rechtlichen Rahmen. In den darauffolgenden Jahren zeigten sich vermehrt Lücken im bis dahin geltenden Mietspiegelrecht, sodass der Gesetzgeber im August 2021 das Mietspiegelreformgesetz beschloss, welches zum 01.07.2022 in Kraft getreten ist.

Zunächst ist nach der gesetzlichen Definition jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, ein Mietspiegel. Das Gesetz knüpft besondere Rechtsfolgen an Mietspiegel, die bestimmte Anforderungen erfüllen. Diese Mietspiegel werden als qualifizierte Mietspiegel bezeichnet und werden – anders als der einfache Mietspiegel – anhand von wissenschaftlichen und mathematischen Grundsätzen erstellt. Für ihn gilt die widerlegbare Vermutung, dass sie die tatsächliche ortsübliche Miete ausweisen. Ein einfacher Mietspiegel hingegen ist nicht in gleichem Maße aussagekräftig und kann vor Gericht als Beweis sogar abgelehnt werden.

Kernstück eines jeden Mietspiegels ist die Mietpreistabelle, in der für Wohnungen nach Baujahr, Größe und ggf. Wohnlage, die ortsüblichen Mieten als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²) aufgelistet sind. Grundlage dafür ist die Nettokaltmiete, d.h. Nebenkosten bleiben unberücksichtigt. Ausgewiesen wird regelmäßig ein Mittelwert (bspw. 9,76 €/m²) und ein Spannenwert
(bspw. 6,11 €/m² - 13,54 €/m²). Der Mittelwert legt den Ausgangpunkt der Miethöhe fest. Bestimmte Ausstattungsmerkmale können sodann für Zu- oder Abschläge sorgen. Berücksichtigt werden dabei - je nach Mietspiegelvorgaben - unter anderem Böden, Heizung, Badezimmer und Waschmaschinenanschluss. Das Fehlen und Vorhandensein der einzelnen Positionen wird saldiert und schlägt sich sodann auf den Grundpreis nieder. Die Spanne kann damit individuell ausgeschöpft werden.

Was hat sich zum 01.07.2022 geändert?

Bislang waren gerade kleinere Gemeinden und Städte nicht zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet. Mit der Reform soll sich dies nunmehr ändern: seither besteht für Gemeinden ab 50.000 Einwohnern die Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels, § 558c Abs. 4 BGB. Für Gemeinden/Städte, die erstmalig einen Mietspiegel erstellen müssen, wurde eine Übergangsfrist bis zum 01.01.2023 gewährt. Für die Erstellung und Veröffentlichung eines qualifizierten Mietspiegels sogar bis zum 01.01.2024. Unterschreitet ein Gebiet die Einwohnerzahl von 50.000 und ist damit von dieser Verpflichtung entbunden, ist die Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere für den Vermieter wesentlich schwieriger. Ein Mieterhöhungsverlangen kann dann nur unter Hinweis auf einzelne vergleichbare Wohnungen (mindestens drei) oder durch Heranziehung eines Sachverständigen begründet werden.

Das Reformgesetz sieht zudem eine Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter vor. Zufällig ausgewählte Vermieter:innen oder Mieter:innen müssen der zuständigen Behörde auf Anfrage Auskunft über den Wohnraum, das Mietverhältnis als solches (u.a. Beginn und Dauer) und die Mietzahlungen geben. Wer dieser Auskunftspflicht nicht nach kommt, dem droht sogar ein Bußgeld von bis zu 5.000 €. Die gewonnenen Daten können für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels bedeutsam sein und sollen den Städten helfen, die erforderlichen Daten zu erheben und zu verarbeiten.

Das Gesetz legt nunmehr auch klare Vorgaben zur Datenerhebung und -verarbeitung fest. Die relevanten Daten werden sowohl aus Befragungen von Vermietern und Mietern als auch aus dem zuständigen Melderegister, der Grundsteuer-Verwaltung und der Gebäude- und Wohnungszählung geschöpft. Weist ein Mietspiegel bspw. verschiedene Wohnlagen aus, sind diese nunmehr mittels Straßenverzeichnisses oder Wohnlagekarten zu verorten. Damit wurden die Voraussetzungen „wissenschaftlicher Grundsätze“ konkretisiert und das Verfahren hin zu einem qualifizierten Mietspiegel erleichtert.

Einfache Mietspiegel sollen alle 2 Jahre und qualifizierte Mietspiegel alle 4 Jahre aktualisiert werden, um die Existenz und Zugrundelegung veralteter Daten zu verhindern und eine bestmögliche Anpassung der Mieten an die Marktentwicklung zu gewährleisten.

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Oliver Eugenio
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